Земельные участки для проектов ГЧП: правовой режим, предоставление без торгов и пошаговая процедура

06.11.2021 15:50

 

Одной из наиболее значимых преференций для частного инвестора в проектах ГЧП является законодательно закрепленный упрощенный порядок предоставления необходимых земельных участков. Эта мера направлена на снижение административных барьеров и сроков запуска проекта.

И Закон о ГЧП (часть 1 статьи 33), и Закон о КС прямо предусматривают, что земельный участок, необходимый для реализации соглашения, предоставляется частному партнеру или концессионеру в аренду без проведения торгов. Срок аренды не может превышать срока действия самого соглашения. Единственным основанием для заключения такого договора аренды без конкурса или аукциона является заключенное СГЧП, СМЧП или КС (подпункт 23 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ).

Ключевые условия и подготовительные процедуры
Критически важным условием является готовность земельного участка к использованию.

Это означает, что до заключения договора аренды необходимо выполнить несколько обязательных шагов:

1. Образование земельного участка: договор аренды может быть заключен только в отношении земельного участка, который образован и поставлен на кадастровый учет. Если участок не образован, в решении о реализации проекта ГЧП или о заключении КС должно содержаться поручение уполномоченному органу образовать его в установленном порядке.
2. Соответствие категории и вида разрешенного использования (ВРИ): категория земель и ВРИ участка должны допускать его использование в целях реализации проекта. Если это не так, их необходимо изменить до заключения договора аренды. В противном случае будут отсутствовать правовые основания для предоставления участка без торгов.

Договор аренды в рамках ГЧП/КС является сложным документом, который должен детально регулировать отношения сторон. Согласно документу, он включает в себя:

• Предмет договора: детальное описание участка с указанием кадастрового номера, площади, категории земель, разрешенного использования, местоположения и назначения. Важно указать на отсутствие обременений, препятствующих предоставлению.
• Срок действия: четкая привязка к сроку действия основного соглашения (СГЧП/КС). Окончание срока аренды не должно быть позднее окончания срока соглашения.
• Порядок передачи и возврата: прописанные процедуры, сроки и формы актов приема-передачи.
• Права и обязанности сторон: беспрепятственный доступ частного партнера к участку, его целевое использование, обязанность по уплате арендной платы, обязанность публичной стороны передать участок в состоянии, пригодном для использования.
• Условия изменения и прекращения договора: возможные причины досрочного прекращения (например, в связи с прекращением основного соглашения).
• Порядок платежей и расчетов: размер арендной платы, периодичность и способ ее внесения.
• Ответственность сторон: санкции за невыполнение условий договора.

Законодательство устанавливает императивные сроки для заключения договора аренды, что дисциплинирует публичную сторону:

• По Закону о ГЧП: договор должен быть заключен в течение 15 дней со дня подписания соглашения, если земельный участок уже образован. Если участок предстоит образовать, срок увеличивается до 60 дней.
• По Закону о КС: договор должен быть заключен в течение шестидесяти рабочих дней со дня подписания концессионного соглашения.

Таким образом, механизм предоставления земельного участка без торгов является продуманной и детально регламентированной процедурой, которая, при правильном соблюдении всех предварительных условий, становится мощным стимулом и гарантией для частного инвестора.